不動産登記

田園調布駅

田園調布に建物を新築したというご依頼で、書類をお預かりにご自宅にお伺いしました。

建物を新築した時に必要な登記は、建物の表示登記と所有権保存登記。

表示登記は建物の登記事項証明書の１枚目、表題部を作る登記です。表題部には所在や家屋番号、種類、構造、床面積、新築年月日等が登記されます。表示登記は土地家屋調査士の仕事です。

所有権保存登記は表題部の次の権利部（甲区）にする登記で、所有権保存登記をする事によってその建物の権利証（登記識別情報）が出来上がります。
それは司法書士の仕事です。

表示登記のご依頼があると書類のお預かりには土地家屋調査士の先生に同行してもらいます。直接、お話頂いた方が正確なお話が伝わるし、表示登記の書類は図面や竣工図や建築確認などかなりの量になるので、一緒に行っていただいて直接預かってもらいます。

今日も、土地家屋調査士の先生と一緒に行ってきました。表示登記に２週間くらいかかりその後、私が所有権保存登記をして権利証（登記識別情報）が出来上がることになります。

合併による銀行の再編が進んで、銀行の数も減ってきました。
各銀行の下にぶら下がっていた信用保証会社等も随分と合併をしています。

ここで問題になるのは、住宅ローンなどの銀行や信用保証会社の抵当権や根抵当権の抹消です。借りていた銀行や信用保証会社が合併されて無くなってしまった場合、ローンの返済が済んで、その抵当権の抹消登記手続きをする時は合併による抵当権の移転の登記も一緒にしなければ抵当権を抹消できません。

合併による抵当権の移転の登録免許税は債権額の1/1000。
1000万円の抵当権なら1万円の登録免許税がかかります。

この抵当権の移転の登録免許税と司法書士の登記の報酬は通常抵当権者の銀行や信用保証会社が支払います。合併は債務者には関係の無い、銀行や会社の事情によるからです。

お付き合いしている金融機関の名前が変わった場合にローンを完済して抵当権の抹消登記を申請する時はその点を気をつけましょう。

昨日の日曜日渋谷駅前のあるビルで不動産の取引をしました。
いわゆる「立会い」というものです。
不動産の売主、買主、不動産の仲介業者、司法書士が集まり不動産の売買の一連の手続き(決済)をします。

通常、休日にこういう「立会い」をする事はしません。
司法書士としては、最新の情報をもって登記関係の書類をチェックし、書類を受領したらその日のうちに登記の申請をしたいからです。
買主さんの立場でも代金を払ったからには即日に登記されるのが安心です。
売主さんとしても代金を振込みで即日に入金されるのが安心です。
ですから、登記所も銀行もやっていない休日に「立会い」をする事はまずしません。

但し、今回は買主さんが地方の方で日曜日しか出てこれないという事で、「どうしても」という事で仕方なくしました。

司法書士の立場としては不動産という大きな買い物をするのですから安心確実にお仕事を休んででも、平日にやってもらいたいと思います。

それにしても、売主側、買主側の仲介業者も女性。司法書士も女性で、女性が仕切った「立会い」でした。最近はこういう事は珍しくありません。でも、私が事務所を開いた20年前は女性の司法書士はまだ珍しく「立会い」の会議室に私が先にいても「司法書士の先生はーー」と探されたものでした。不動産業者にも女性はいませんでした。

今年から、登記の申請をオンラインで申請すると登録免許税が軽減される登記があるので、軽減される登記申請は出来るだけオンラインで申請するようにしています。

抵当権や根抵当権の設定登記申請もオンラインで申請すると登録免許税の10分の１(５０００円を限度として)が軽減されます。
抵当権、根抵当権の設定の登録免許税は、債権額又は極度額の1000分の４。たとえば債権額が3000万円の抵当権の設定登記の登録免許税は12万円。その１０分の1は12,000円。5000円が軽減額の限度なので12万円－5,000円＝11万5000円が登録免許税になります。

12万円のところ、11万5,000円で済むはずなのですが、このオンライン登記申請は受領書が発行されません。「受領書」とは登記の申請に窓口に行った時にお願いして「確かに何月何日受付第何番で登記の申請を受理しました。」という証明書を登記所から発行してもらうものです。

ある種の金融機関などはこの受領書を司法書士からＦＡＸしてもらって登記申請を確認するというシステムをとっています。受領書が必要な登記の申請はオンラインで申請する事はできません。窓口に直接申請して、受領書をもらってこなければいけません。この登記申請には登録免許税の軽減措置は適用されません。原則通り支払う必要があります。